À la recherche du coût de remplacement

Imaginez que votre ministère s’étend et que vous observez tout l’impact positif qu’il a sur chaque personne autour de vous. Soudain, vous apprenez que l’un des principaux bâtiments de votre ministère s’est écroulé. Vous pensez qu’il ne s’agit que d’une petite déconvenue ; après tout, vous avez une excellente couverture d’assurance auprès d’Adventist Risk Management, Inc. (ARM)

Puis vous apprenez que l’assurance ne couvrira que partiellement la reconstruction de ce bâtiment. Maintenant, vous êtes anéanti. Non seulement vous allez devoir traverser un processus de reconstruction qui prend beaucoup de temps, mais cela implique également un déboursement important de fonds pour votre ministère.

Personne ne veut se retrouver dans cette situation ! Alors, comment cela est-il arrivé et que pouvez-vous faire ? Comment vous assurer d’éviter une telle situation ? Les connaissances et la planification sont des outils puissants, et ARM est là pour vous aider.

Tout d’abord, il est important de savoir que notre environnement économique a considérablement changé. Nous avons récemment assisté à une augmentation drastique des coûts du bois d’œuvre, de l’acier et de la main-d’œuvre, et à des tensions inflationnistes de façon générale. La situation géopolitique accroit également les difficultés, en contribuant à la hausse du prix des énergies. En cas de sinistre, tout cela affecte directement ou indirectement le coût de reconstruction ou de réparation de votre propriété avec un niveau de qualité et des matériaux équivalents.

Il est également important de savoir que les compagnies d’assurance vous verseront des indemnités, mais seulement à hauteur du plafond de garantie prévu dans votre contrat d’assurance. Même les ajustements au titre de l’inflation seront limités à un moment donné.
Par exemple, les polices d’assurance de propriétés commerciales qu’ARM vend aux États-Unis comportent une disposition avantageuse qui augmente les limites, au-delà du plafond de garantie prévu dans votre contrat d’assurance.

Plus précisément, cela signifie que le contrat d’assurance couvre jusqu’à 25 % de plus par site, mais jusqu’à 2 000 000 USD par site (seuls les sites ayant fait l’objet d’une évaluation du coût de remplacement sont considérés comme admissibles à cette disposition. Par ailleurs, un ensemble de bâtiments pourrait être considéré comme un seul site. Un examen attentif est nécessaire avant d’invoquer cette disposition). On pourrait penser que cette protection devrait être suffisante pour la durée annuelle du contrat d’assurance. Le problème est que beaucoup de sites n’ont pas été évalués par nos clients depuis la durée de plusieurs contrats d’assurance. Oui, depuis très longtemps.

Alors, que peut-on faire en prévoyance ?

1. Grâce à un estimateur automatique Marshall & Swift ^â, ARM a la capacité d’évaluer et d’identifier les bâtiments potentiellement sous-assurés. Ces indications ne sont pas si précises, car elles reposent uniquement sur les informations nécessaires au calcul du coût de la prime d’assurance et n’incluent pas les détails nécessaires pour déterminer le coût réel de remplacement. Bien qu’il ne s’agisse pas d’un outil parfait, ces estimations sont en mesure d’identifier les bâtiments qui nécessitent une évaluation approfondie, et c’est là un bon point de départ. Votre chargé de comptes assurance peut vous fournir une liste de ces écarts potentiels.

 

2. Une bonne pratique consiste à réaliser une évaluation annuelle de la situation du marché immobilier commercial de votre ville. Cela inclut le coût des fournitures, des matériaux, de la main-d’œuvre et les tendances économiques de façon générale. Vous pourrez ainsi déterminer un pourcentage à appliquer à tous les bâtiments que couvrira votre contrat lors du renouvellement de votre assurance. N’oubliez pas de vous concentrer sur le coût de reconstruction, et non sur le prix d’achat ou de vente de la propriété sur le marché immobilier. Il est très important d’effectuer cette tâche à chaque renouvellement, sans exception. La réalisation annuelle de petits ajustements vous permettra de conserver la valeur exacte de vos biens plutôt que d’avoir à faire de gros ajustements lorsque cela n’a pas été fait depuis un certain nombre d’années.

 

3. ARM fait appel à la compagnie ISO/Verisk pour mener des enquêtes tous les cinq ans auprès de chaque église, école, camp ou autres installations aux États-Unis. Un spécialiste visite votre propriété et évalue les structures, en utilisant des données beaucoup plus détaillées que celles de la pratique du paragraphe 1 [ci-dessus]. Il est très important d’analyser les résultats de ces enquêtes et, en particulier, de saisir le montant du coût de remplacement qu’a révélé cette enquête, pour le comparer aux limites de garantie prévues dans votre contrat, afin que vous puissiez prendre les mesures appropriées pour rectifier ces limites dès que possible.

Ces enquêtes peuvent servir d’audit pour s’assurer que les plafonds de garantie sont appropriés et réaliser des ajustements à la hausse ou à la baisse. Souvent, certains de nos clients ignorent les enquêtes. Il est également très important de se concentrer sur les recommandations. Un examen attentif des détails de l’enquête permettrait d’améliorer considérablement votre approche en matière de gestion des risques, non seulement pour aborder les questions qui ont trait à la propriété, mais aussi pour réduire votre niveau de risque en matière de responsabilité.
 
Ces étapes vous aideront à résoudre le problème de la sous-assurance et vous aideront à établir les limites appropriées du coût de remplacement de vos propriétés, ce qui constitue toujours une cible mobile. Si vous ne savez pas par où commencer, la pratique n^o 1 (ci-dessus) est un bon point de départ. En fin de compte, la pratique n^o 2 garantira que vous allez dans la bonne direction, tandis que la méthode n^o 3 vous permettra de vérifier si votre situation est celle qui vous est nécessaire. Les actions décrites ci-dessus nous aideront à travailler ensemble pour être de fidèles intendants des ressources qui nous sont confiées et faire avancer la mission de l’Église adventiste du septième jour.

 
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