Imagine que su ministerio se amplía y usted observa el impacto positivo que este tiene para todos los que lo rodean. De pronto se entera de que uno de los edificios más importantes de su ministerio está destruido. Usted cree que se trata de un pequeño inconveniente; después de todo, tiene una excelente cobertura de seguro con Adventist Risk Management, Inc. (ARM).
Luego se entera de que la póliza solo pagará parcialmente la reconstrucción. Ahora usted está devastado. No solo tendrá que lidiar con un proceso de construcción que consume tiempo, sino que también está perdiendo fondos importantes para su ministerio.¡Nadie quiere estar en esta situación! Entonces, ¿cómo ocurrió esto y qué puede hacer usted? ¿Cómo se asegura de evitar este escenario? El conocimiento y la planificación son herramientas poderosas, y en ARM estamos para ayudarlo.
En primer lugar, es importante señalar que el entorno económico actual se modificó considerablemente. Hemos visto en forma reciente aumentos drásticos en los costos de la madera, del acero y de la mano de obra, así como presiones inflacionarias generales. La situación geopolítica también agrega desafíos y contribuye a elevar los precios de la energía. Si se produce una pérdida, todo esto afectará directa o indirectamente al costo de reconstruir o reparar su propiedad con calidad y materiales comparables.
También es importante saber que las pólizas de seguro nos compensarán, pero solo hasta cierto punto. Incluso las estipulaciones de protección contra la inflación tendrán un límite en algún momento. Por ejemplo, las pólizas de propiedad comercial que ARM vende en Estados Unidos tienen una estipulación beneficiosa que ofrece límites adicionales más allá del límite previsto en su póliza.
En concreto, esto significa que la póliza proporciona hasta un 25 % adicional por ubicación, pero hasta 2 000 000 de dólares por ubicación. (Solo se consideran elegibles para esta estipulación las ubicaciones con condición de valoración del costo de reposición. Además, una sola ubicación podría comprender a varios edificios. Es necesaria una reflexión cuidadosa antes de confiar en esta estipulación). Podría pensarse que esta debería ser protección suficiente para el plazo anual de la póliza. El problema es que nuestros clientes no han evaluado muchas ubicaciones durante varios plazos de la póliza. Sí, durante mucho tiempo.
Entonces, ¿qué puede hacerse por anticipado?
- Gracias a un estimador automático de Marshall & Swiftâ, ARM tiene la capacidad de evaluar e identificar los edificios que podrían tener seguro insuficiente. Estas indicaciones no son tan precisas debido a que están basadas únicamente en la información necesaria para fijar el precio de la póliza y no incluyen datos exhaustivos que son imprescindibles para determinar el verdadero costo de reposición. Si bien no es una herramienta perfecta, estas estimaciones pueden identificar aquellos edificios para los que se requiere una mayor investigación, y eso es un buen punto de partida. Su ejecutivo de cuenta puede proporcionarle un listado de las posibles discrepancias.
- Una práctica excelente consiste en adoptar una evaluación anual de la situación actual en su mercado inmobiliario comercial local. Esto incluye el costo de los suministros, los materiales, la mano de obra y las tendencias económicas generales. De este modo, determinará una cifra porcentual que se aplicará a todos los edificios de su póliza en el momento de la renovación. Recuerde que debe enfocarse en lo que costaría reconstruir, no en el precio al que podría comprar o vender el inmueble en el mercado inmobiliario. Es muy importante no pasar por alto este proceso en cada renovación, sin excepción. Si hace pequeños ajustes todos los años se mantendrá en el valor correcto, en lugar de tener que hacer grandes ajustes por no haber abordado este tema durante varios años.
- ARM paga a un proveedor llamado ISO/Verisk para que realice encuestas cada cinco años en todas las iglesias, escuelas, campamentos u otros edificios en Estados Unidos. Un especialista visita su propiedad y evalúa las estructuras, utilizando datos mucho más detallados en comparación con el proceso del punto 1 (más arriba). Es muy importante analizar los resultados de dichas encuestas, especialmente para identificar la cifra del costo de reposición encontrada en esa encuesta, para compararla con los límites previstos en su póliza, de modo que pueda tomar las medidas adecuadas para corregir el límite lo antes posible.
Estas encuestas pueden servir como procedimiento de auditoría para asegurarse de que los límites sean apropiados y de que puedan hacerse ajustes en ambas direcciones. Muchas veces, algunos de nuestros clientes ignoran las encuestas. Asimismo, es muy importante centrarse en las recomendaciones. Prestar atención a los detalles de la encuesta podría mejorar significativamente su enfoque de gestión de riesgos, no solo para los problemas de la propiedad, sino también para reducir su posible exposición a la responsabilidad.
Estos pasos lo ayudarán a abordar el problema de tener un seguro insuficiente y a establecer límites de costo de reposición adecuados para sus propiedades, un tema que es siempre un blanco móvil. Si no sabe por dónde empezar, el punto 1 (más arriba) es un buen punto de partida. En última instancia, con el punto 2 se asegurará de estar avanzando en la dirección correcta, mientras que el punto 3 puede verificar si usted se encuentra donde debe estar. Las acciones anteriores nos ayudarán a asociarnos para ser fieles administradores de los recursos que se nos han confiado y a promover la misión de la Iglesia Adventista del Séptimo Día.
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